具5大魅力‧雙威南湖升值潛能大

 2010-10-25 14:38

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  “雙威南湖”勝在地點優越，因為它賦有房產能升值的素質，即地點絕佳、交通便利、旺中帶靜以及品牌口碑。

雙威城的“雙威南湖”，坐落在當地碩果僅存的發展地段，也是過去30年來，被雙威城發展商比喻為擁有“皇冠寶石”美稱的黃金地帶。

這個5星級雙威綜合名勝城，被精心設計的“雙威南湖”（簡稱SSQ），以湖濱住宅公園為設計主力，當中包括豪華公寓、酒店式服務公寓、各式小品旗艦專賣店及商店，所有單位均可遠眺寬闊達28英畝的湖濱景色。

此項發展計劃另一項矚目焦點是附有一艘長達77呎的豪華遊艇可供居民遊湖玩樂。此外，全長1.3公里的湖畔跑道，讓居民可以更充份享受到湖濱公園的完善設施。

3發展計劃反應不俗

發展商雙威城（SUNCITY, 6289, 主板產業組）指出，至今，“雙威南湖”已成功推出3項發展計劃，先是每平方呎售價400令吉的Nautica，甫推出市場即被韓國商家悉數認購。

另外，今年5月新推出的A-Marine公寓亦取得不錯銷售業績，雖然每平方呎售價已上漲至600令吉，但在242個單位中，已售出70%的單位。此外，The Garden Villas及Bayrocks亦掀起熱賣潮，在推出的首兩個月內即售出70%單位。

那麼，是甚麼因素讓“雙威南湖”產業計劃，成為雙威城本年度耀眼的皇冠寶石？綜合該公司及市場行家的看法，主要有以下幾點：

1.一個欣欣向榮、令人響往的綜合性名勝城。

今天，已有的設施包括國際學校、兩所聞名遐邇的高等教育學府、一所世界水平的5星級酒店、一所醫療中心、佔地170萬平方呎的購物廣場，以及設施完整、享譽國際的主題水上樂園。

在接下來的一年，預計將擴建萬眾期待的Pinnacle，屆時，預料將提昇該地區對商業空間的需求。

2.四通八達。

眾所周知，產業投資的成功秘訣就是位於策略性地點。

“雙威南湖”出入方便，銜接6條高速公路，即新班底高速公路（NPE）、沙亞南高速公路（KESAS）、白蒲大道（LDP）、新巴生谷大道（NKVE）、聯邦大道以及南北大道中環公路（Elite）。

這項產業發展計劃，目前可由新班底高速公路、通過Lagoon Timur路、Kewajipan路、銜接Lagoon Selatan路，或者可採用Lagoon Selatan路，經由白蒲大道出入。

3.天時地利。

簡易的房貸配套、節節上升的房價，吸引了不少高檔產業買家。實際上，買家應該在政府實施貸款估價比值措施（LVR）之前充份利用這項優惠。

4.連鎖效應。

當A Marine以每平方呎500令吉的價格推出市場時，雙威城的房產價格隨即水漲船高。鄰近的Palm Ville與Lagoon View，原本的售價為每平方呎250令吉，但如今亦漲至每平方尺350令吉的價碼。當中高達40%的漲幅勢必對“雙威南湖”即將推出的房產計劃帶來正面效應，值得一提的是，AMarine的新近價格，已進一步上漲至每平方尺600令吉。

5.發展商希望提昇該區的資本價值，雙威城向來關注社區發展，此次亦不例外。

發展商致力於貫徹安全城市理念，新近更推出免費列車往返服務；精益求精的宗旨，將有助於該城的房產持續增值，令居民因居者有良屋充份實現資產增值的益處。

何振順研究私人有限公司董事的何振順表示，“雙威南湖”勝在地點優越，因為它賦有房產能升值的素質，即地點絕佳、交通便利、旺中帶靜以及品牌口碑。“雙威南湖處於我個人稱為動力之源的第一區。所謂“動力之源”，指的是人們聚集、歡聚一堂的設施與交通方便的地點。”

設施的中心點

他補充：“雙威南湖基本上處於一切設施的中心點。我將它定位於未來極具發展潛能的投資地點，因為它佔地遼闊，使得發展商擁有足夠的空間去實行規劃完善的發展計劃。”

雙威城除了精心打造“雙威南湖”，其他遠近揚名的產業計劃尚有Kiara Hills、最近成為熱門置業區的Sunway Vivaldi及Sunway Rymba，這兩個住宅區締造了優異的增值率。

星洲日報／投資致富‧房市直擊‧2010.10.24

增值迅速‧有地住宅可長期投資

2010-10-18 13:37

世邦魏理仕（CBRE）執行主席克里斯托福認為，大馬住宅產業市場不會出現泡沫現象，主要是房屋貸款違約率不高、投機活動少，即使拍賣屋子，主要仍集中在低成本產業，中檔與高檔產業不多。

此外，大馬“建後售”的發展方式，也減少產業市場的波動。

“住宅產業是週期性市場，隨人口節節上升，供應量受波動，房價一般在穩定後會逐漸往上探。”

大馬首季現有住宅房產供應達434萬8千247單位，而巴生河流域佔當中約三分之一，約165萬單位，40萬單位在吉隆坡，120萬在雪州，其餘分布在布城。

建造與計劃中的供應量佔現有供應量約20%，相對大馬建造與計劃中的總供應54萬零755與68萬零338單位，巴生河流域只佔18萬7千515與17萬3千924單位。

首季建設中的供應量佔現有供應約11至12%相等；2006年則介於約16至18%。克里斯托福表示，無論吉隆坡或巴生河流域，建設中的房產比重皆自2006年走低，分別從14與15%，微挫至11與10%。

以現有房產類型來看，在巴生河流域，排屋依然是最受歡迎的產業類型，佔高達38%，反觀吉隆坡，公寓以35%居冠。

然而，克里斯托福強調，未來2至兩年料難以在巴生河流域買到有地住宅，促使有地住宅資本增值迅速。

“因此購買有地住宅從來不是壞主意，但這是中長期投資，而非短期。”

比較特定區域單層排屋2009年交易價與2010年次季詢問價，各據點的詢問價皆較高，敦依斯邁花園（TTDI Aminudding Baki）與孟沙花園的詢問價高達60萬令吉，前者增值步伐迅速，比較2009年交易價只有48萬令吉。

至於雙層排屋，孟沙次季的詢問價衝破120萬令吉，從2009年交易價98萬令吉大幅走高。

購屋前需注意甚麼？

2010-09-26 19:15

王小姐說，在城市工作了幾年，算起來，這幾年所支付的租金已接近2萬令吉，身邊不少朋友，有些已購買了一個住宅單位、有些則開始物色；只是，對於購買房屋的程序，沒有一個概念，希望能從《產業問診室》多瞭解一些有關購屋的知識，以避免做出錯誤決定。

請問：

1.購買建成的房屋或興建中房屋的分別，有哪些風險？

2.興建中的房屋與建成的房屋，在價格上是否有很大差別？

3.購買房屋的整個過程，有哪些需要注意的地方？

4.與發展商／賣方／銀行簽署買賣合約之前，還需注意哪些事項？

5.在選擇貸款銀行時，應注意哪些方面的問題？

答：許多人都曉得，購買房屋與購買其他商品不一樣，這是一件大型的財物，一旦決定錯誤或投資失策，可能會賠上不少辛苦賺來的收入和儲蓄。

購買建成房屋與購買興建中房屋，價格上會有差別，至於差幅有多大，這很難說，因為這胥視產業所在地區、是否為永久地契或租賃地契產業等等。

關於購買房屋的過程如何，這要看是向發展商購買、還是購買轉手房屋，假如是購買發展商推出的房產單位，首先要知道產業所在位置，有關地點在這之前是否為廢礦湖、填了垃圾的空地或是低洼地區。

如果在意這些地點，或是對這些地點沒有信心，最好是不要做出購買決定，以免給了訂金又後悔或懊惱不已。

購買發展商新推出的產業，應該瞭解的事項包括選擇聲譽好的發展商、查看發展商是否將土地抵押給銀行、有關產業是否坐落在租賃地契土地，假如是，還有多少年，建築藍圖是否已獲批准等。

發展商提供的新屋推售小冊子，只能充作參考，從裡邊提供的資料，加上其售價做比較，然後再請教一些對購屋較有心得的前輩，以免做出錯誤決定。

有些發展商為求加強產業計劃的吸引力，也包括免買賣合約律師費，可是，必須選用發展商的律師。

這一點有利有弊，好的一點是可省去律師費，但卻受制於發展商，特別是服務公寓的購屋者，應仔細閱讀有關買賣合約內容，因那不是一份標準合約，而是由發展商本身律師草擬的文件。

至於購買轉手房屋，最好能確保賣主不是破產者，雖然幾率不大，但曾發生過一些買主面對這樣的問題，造成交易的過程面對阻礙。

在與銀行簽署貸款合約之前，必須準備足夠的律師費及印花稅，因為這是一筆不小的費用。

律師的收費是以屋價為基礎，首15萬令吉收1%、接下來85萬令吉0.7%，至於政府徵收的印花稅則是首10萬令吉1%、接下來2%，以此類推。

在選擇銀行貸款配套，是以個人財務條件為准，這需要由銀行貸款部的主要人員為個別申請者進行估算，譬如申請者的年齡、收入水平，準備購買的房屋的價格，預備貸款多少個百分比等。

其實，在還沒有訂購房屋之前，也可以向一些銀行詢問，表明本身準備購買價格在20萬至25萬令吉的房屋（假設），以本身的收入、準備多少年房屋供期，可以領取的貸款比率，或者是自己的收入，可以購買價格在哪一個水平的房屋等。

也許這樣會更實際，以免付了訂金，卻面對貸款申請不獲批准的問題。

星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2010.09.26

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自僱人士申請房貸

 2010-09-26 19:18

陳先生與女朋友聯名訂購了一間價格接近30萬令吉的公寓，預計在2013年入伙，支付10%首期錢後，貸款額大約27萬令吉。

在這之前，他受僱的月薪是3千令吉，沒其他津貼，成為自僱人士至今才3個月時間，若進展順利，自僱的年收入大約有5萬令吉，折算起來，每月收入4千150令吉。

目前，他每月的供車支出是800令吉，供期直到2013年6月，他的女朋友月收入2千100令吉，沒有其他津貼。

他在2009年呈報2008年收入3萬6千令吉，由於剛開始成為自僱人士，還沒有商業賬戶，也沒有薪水單。

答：我們假設陳先生成為自僱人士後，收入如信中所提的水平而且保持穩定，結合女朋友的收入，總共5千250令吉，減去汽車貸款800令吉，剩下4千450令吉。

儘管汽車供期將在2013年結束，但是銀行在批准陳先生提出的房屋貸款申請時，還是會將這筆開支計算在內。

換句話說，陳先生與女朋友的房屋貸款供期，不能超過1千480令吉，就是凈收入4千450令吉的三分之一。

另外，銀行也會基於陳先生成為自僱人士的時間還很短淺，對於他提出的房屋貸款申請，在審批的過程中會比較嚴謹，銀行認為，類似這樣的房貸申請者，風險還是相當高。

房屋貸款的申請若面對阻力，如果有適當的擔保人，是可以考慮的選擇，其他的可行方案包括降低貸款比率，與其領取90%貸款，可能求其次降低貸款數額，只領取85%、80%或75%的貸款，但這需要準備大筆的購屋款，對年輕的陳先生來說，可能不容易。

星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2010.09.26