房價高高在上,是小市民心中的痛,但買一棟屬於自己的房子,卻是大多數人一生的夢想,市面上房子如雨後春筍,光是二手產業與新產業就足以讓人抓破腦袋,然而花了畢生積蓄,卻發現夢寐以求的房子紕漏百出,無不叫人垂頭喪氣。 與其像泄了氣的氣球般沮喪,倒不如向《產業焦點》請來的兩名產業達人“過招”,一邊教你比較二手產業與新產業,一邊教你在產業到手後,把握檢查產業的“貼士”,至少讓你在置產前後無後顧之憂。
新產業與二手產業,究竟那個投資較可觀?前身為大馬產業經紀公會(MIEA)會長的Reapfield產業計劃行銷主管蘇瑪指出,兩者各
有千秋,購屋決策離不開個人投資策略。
須摸清發展商“底細”
所謂新產業,即指由發展商推介到市面的住宅、商產或工業產等。蘇瑪認為,購置新產業時,首先須摸清發展商的“底細”,以避免受產業計劃擱置影響,不過近年,在政府嚴厲打擊下,產業擱置問題已略微改善。
此外,產品素質與發展商過去的發展紀錄也是民眾考量的指標,主
要是這或反映發展商交貨的準時度。
蘇瑪提到,據點、租金回酬與產業過去5年的資本增值更是不可或缺的考慮因素,因為據點是產業能否釋放價值的關鍵因素;租金回酬說明相關產業能否創造可觀回酬;若該發展商過去5年的產業增值一致,新產業料維持相同趨勢。
至於已推介至租賃市場或作為二手銷售的已完成產業,他表示,探討因素除如以上的據點、資金回酬、過去5年資本增值,產業條件與契約類型對購買二手產業而言,也舉足輕重。
他解釋,當二手產業經過時間“侵蝕”,其條件說明了產業入住的安全性,而租賃契約或永久地契在進入二手市場後的時限,更決定了產業價值。
“永久地契一般增值較快,但也意味投資者需付出較多。”
考量因素:
新產業
― 發展商背景
― 發展商發展紀錄
― 產品素質
― 據點
― 目前租金回酬
― 產業過去5年的資本增值
二手產業
― 據點
― 目前資金回酬
― 過去5年資本增值
― 產業條件
― 租賃契約或永久地契
新產業vs二手產業
各有長短
你是否有以下經驗:產業左看右看無異,但就是缺乏人氣!然而,無人問津的產業一定不好嗎?蘇瑪不以為然,選擇產業就要親身探討,絕非隨波逐流。
他建議,置產時,應先問自己:預算多少?喜歡的產業類型,有地(Landed)還是分層(Strata)?二手或新產業?預期投資回酬與資本成長為何?追求的是短期還是長期回酬?希望從中釋放多少賺幅?
他分析,新產業與二手產業各有所長,例如比較新產業,二手產業往往需更多現金,因新產業更具融資便利,促使投資門檻較低。
他補充,購買新產業甚至可能獲得100%融資貸款,因為銀行一般根據估值來批貸,即使未獲得100%貸款,融資幅度一般介於90至95%,投資者也可能在首個月獲貸,但財務證明需非常強。
“反觀,二手產業的進入門檻較高,因為融資幅度偏低,一旦組賃期限減少,將更難獲貸。”
新產業租金或受挫
不過,相對二手產業,新產業除面臨計劃可能遭擱置風險,也可能面對產業竣工後,供過於求的局面。
他進一步解釋,當新產業計劃完工,投資者相續湧現,導致競爭激烈下,租金可能受挫,因此建議投資者在產業到手後儘快出租,以1年租約為基礎,1年後再把握更高租金。
“遲租或面對金錢問題,畢竟有人租總比房子租不去好。”
他也提到,新產業未能如二手產業,馬上看到租金,有地房產一般需時2年打造,公寓則需時3年。
儘管如此,新產業完成後的回酬較迅速,資本增值可能高達20至30%。
至於二手產業的風險,為必須背負舊產業的“歷史包袱”,如一些人可能因有人在產業裡自殺才有轉售念頭。
另外,新產業往往意味產業的新趨勢或生活方式,而且,為突顯競爭力,發展商將注入新元素來帶動潮流,更重要是,選擇項目較多,投資者可依自己喜好選擇景觀,惟若是二手產業,相信難有此優惠。
新產業的“福利”,還包括節省法律費,以及發展商的義務修補期長達18個月,即任何產業問題,買家能夠在期限內追究。
雖然二手產因需承擔法律費等,導致收購成本較高,但交易價方面,因為二手產業的賣家常在,所以具商議空間,新產業一般不二價。
不宜大手筆整修
目前,新產業可能包括一些基本設備,如冷氣、廚房廚柜,但仍需裝修單位的初步成本,二手產也需花錢整修,因而帶來額外費用。
他建議,若作為投資用途,購買任何產業後,不宜在裝修方面花費太多,若需支付訂金,
最好先作產業估值,以防貸款不到,訂金被沒收的損失。
“相同的,要出售產業時,也最好做好產業檢查,瞭解相關問題,若產業條件良好,還能以更高價賣出。”
如何確定產業合理價?
看到附表高掛的產業價格,是否讓你大吃一驚?但該如何確定產業合理價,蘇瑪有一套基本的計算公式,但必須時刻記住,回酬決定購買價!
租金收入*12個月=每年回酬
每年回酬/7*100=價格
如:預計租金為每月2000令吉
按年總回酬為RM24000/7*100
產業合理價應為34萬2000令吉
蘇瑪不忘提醒,置產最重要還是投資態度,必須秉持信心與相信態度,同時不跟隨市場“追漲殺跌”(Herd Mentality)。
不跟隨市場“追漲殺跌”
他直言,好的收購機會隨時來,投資者應作好準備,作個精明投資者,並經常作研究,同時記得,長期而言,置產沒有絕對好壞時機,但也不能貪心。
“此外,還得掌握產業以外的因素,如社區與環境。”他也建議,民眾不妨針對特定產業,重新改造以加強價值,如把單層屋改成雙層屋。
另一方面,儘管經濟欠佳,產業市場去年表現仍維持適度,交易量達33萬7262項,值809億9700萬令吉,比較2007與2008年,分別是30萬9455與34萬零246項,值771億4000萬與883億4000萬令吉。
住宅次領域依然主導去年大部份交易,佔總銷量與交易量62.6與51.7%。
去年住宅領域的交易量達21萬1600項,值418億4000萬令吉,比較2007與2008年,分別達19萬9482與21萬6703項,值364億9000萬與413億令吉。
6大“貼士”檢視產業
產業到手,千萬不要以為就能掉以輕心,因為一不慎,霉運可能接踵而來,漏水、天花板參差不齊、地板瑕疵、水管破裂、窗戶“軋軋”作響……此時,萬萬不能光自嘆倒楣,把握自己權利,抱著“秋菊打官司”的心態,說不定在不用花一分一毫下,也能讓問題迎刃而解。
以下為Canaan建築檢查與修正服務註冊房產鑑定員康偉龍分享,檢視產業的6大“貼士”,且看他如何在產業檢視的“疑難雜症”中“見招拆招”。
瞭解交屋程序
康偉龍表示,首先一定要先瞭解交屋程序,經常有客戶向發展商提呈缺陷報告後,未獲發展商理會,或是發展商把矛頭指向承包商。
他鼓勵屋主向發展商追討相關費用,以保障權益,若未受理,屋主可提出法律訴訟,由法官判決。
瞭解“產業缺陷”定義
瞭解交屋程序後,民眾當然得把握“產業缺陷”定義,根據買賣協議的標準條款29.(1),如在 購買產業後的24個月內,發現地段、建築或一般產業,任何與手藝或材料有關的缺陷、損耗或其他弊端,或建築實況與經管理局批准或說明的首與第4進程表的計 劃與描繪不一,賣方必須在接收買方通知後的30天內,修理並糾正,同時承擔相關費用。
康偉龍強調,針對建築材料或建設素質,部份發展商可能要求屋主向建築師查證,或是表示產業的品質已獲建築師批准,屋主應接受,在這情況下,屋主也可向他們挑戰。
“曾經有人因不滿窗戶的凹痕、劃破痕跡與其他明顯的破壞,要求發展商更換整個單位,因為這是我們的權利。”
他舉例,天花板不平是許多新產業的問題,建議民眾站離天花板一段距離,藉外頭反射在天花板的陽光,檢查天花板的高低是否均勻。他補充,這種細節往往需至安裝照明設備時才會發現。
他也以窗戶問題為例,民眾檢視單位時,應確保窗戶容易打開,且不會發出任何聲音,很多時候,發展商都會對這些問題視若無睹,而消費者有義務檢查並提出問題。
瞭解建築領域標準(CIS7:2006)
新加坡政府建築業發展局(CIDB)制定了一套建設品質評核系統(CONQUAS),以對工程質量實行評定,讓購屋者在買屋前,以這項審核“分數”來衡量產業的建設品質。
康偉龍指出,一些發展商為提高產業認購率,常以“CONQUAS”字眼來作為產業賣點,然而,民眾不應被這評分系統過度“迷惑”,主要是評估方式可能僅涉及特定單位,非整棟建築的所有單位。
因此,若購屋者在高評分的產業中,發現自己的單位惡劣也不足為奇,所以,屋主詳細檢驗貨品始終是上策。
他也提到,QLassic為另一套建築評價系統,一些發展商也以此為指標。
處理缺陷的有效方式
康偉龍解釋,當發現單位裡的紕漏時,民眾向發展商投訴時,往往會犯下一些錯誤,如描述不清,以“更換所有大理石地板”、“窗口壞”與“更換新單位”等含糊字眼來說明。
他認為,民眾應列名那一扇窗或大理石出問題,主要是發展商通常不會更換所有窗戶或整個地板,也可能不會理會這種投訴,因為描述過於籠統。
他也提到,民眾經常犯下未明確確認缺陷的錯誤,同時沒有附屬缺陷的證據,其實,不妨照相,讓發展商更容易辨識缺陷。
他以“廚房的瓦牆有缺口和損壞”的例子分享,曾有發展商花了數月來認可投訴,主要是找不到受損的地方,因此建議購屋者,除了列出問題,也在缺陷上用貼紙注明,但千萬不要用留下永久痕跡的麥克筆,因為此舉可能反遭發展商控破壞單位。
最後,他強調,發展商前來處理前,民眾不能展開任何裝修工作,同時,切忌聯同發展商代表匆忙審視,因為解決問題需要充裕的時間。
投訴信的一般錯誤:
― 描述不清
― 未確認缺陷
― 未附帶缺陷證據
― 聯同發展商代表匆忙檢視
瞭解建築背景與使用情況
置產不像一般“賭注”,可以草草了事,瞎碰運氣,因為買產業通常涉及較龐大的資金,不想一失足成千古恨,就別忽略建築的每個細節。
康偉龍指出,建築完成年份是民眾需重視的一環,因為時間意味當年的建造方式,此外,瞭解建築類型,也能掌握損壞因素。
民眾也應瞭解,相關產業之前是否進行過任何修補工程,儘管賣方一般不會老實透露。
把握基本資料/背景
― 建築完成年份
― 使用類型
― 曾經進行的建造或裝修工程
― 曾進行的修補工程
― 鄰近地區的一般問題與缺陷
瞭解審視關鍵因素
康偉龍指出,結構元素、機電與工程、內部最後加工和屋頂系統都是產業審視關鍵。
他舉例,一間屋齡10年的產業,應確保其建築結構是否安全,如建築結構裂痕、開關器或水龍頭能否使用、屋頂漏水、水管破裂等,都可能帶來危險。
他強調,獲得新房子主權或簽署二手產業買賣協議之際,都應檢查建築的各角落。針對單位實質面積比原定小,他回應,屋主其實也可向發展商追討損失。
這個年代,置產不容易,要買一個“完美無瑕”的產業更有如不可能任務,雖然如此,瞭解新產業與二手產業之間的差異,並把握檢視產業的權利,至少能降低“錢”進產業的風險。
星洲日報/投資致富‧產業焦點‧2010.06.05