2010-11-01 14:41
聰明購屋，要買到物有所值的房屋，準備功夫絲毫馬虎不得，而且要掌握購屋的還價技巧，這也是重點。
需瞭解行情
所謂貨比三家不吃虧，瞭解行情是購屋還價的第一步，購買房屋議價學問大，假如還價過了頭，可能錯失成交機會，掌握產業市場行情，對於自己屬意的房屋，不論是新建成的房屋，或是已有一段屋齡的舊屋，都要清楚這些房屋的最新市價。
針對產業行情有一個底稿後，接下來就是議價實戰階段，購屋是人與人之間的交易，許多時候，打出溫情牌攻勢，有助於打動人心。
在網絡上的團體購買已經普及化，現在連購買房屋也可以透過團購來還價，這種情況通常出現在預售屋或新建的房屋，集合親朋好友集體購買，有時可以取得相當可觀的折價優勢，譬如10%或15%的折扣。
假如類似這樣的還價方法不能取得預期效果，也可以附近的銷售單位做為議價籌碼，特別是自己屬意的單位有些缺點，而鄰近的類似單位又比較便宜，可以將這個策略派上用場。
採用“挑三撿四法”
許多買家在購買房屋時，採用的另一個方式是“挑三撿四法”，譬如格局不方正、屋旁有電房，樓層單位數目太多、客廳太小、浴室不通風等等。
我們都知道，沒有所謂的完美房屋，假如有心還價，總可以挑到房屋的一些缺點，迫使賣主讓步。
雖然說會嫌貨才是真正的買家，但也不能無的放矢、惡意中傷，在還價的過程中，要拿捏得當，尤其是許多二手屋的賣主，通常在自己的房屋，已住了一段時間，就算是有缺點，也禁不起人家嫌棄，想在對方傷口上灑鹽，恐怕還是要搭配低姿態，才不會落得賣方翻臉不賣的下場。
在進行議價時，“第一口價”該還價多少才合理呢？所謂“第一口價”就是買方第一次開的價錢，通常會低於自己可負擔的價格，再慢慢往上加。
為了避免被當成“沒誠意”，不妨參考坊間機構的調查數據，例如針對新建屋或二手屋的最新議價空間調查，根據這些議價幅度調查結果，做為開價的依據。
通常景氣越差時，議價空間會變大，景氣在谷底時，可以還價的幅度比較大。房產與股票市場一樣，當發生大災難、或爆發金融危機時，會是進場物色房產的時機。
在預售房屋期間，商店、報紙廣告還沒發佈時，正是試探市場接受度的時候，趁此時購屋還價，通常能獲得不錯的價格。
另外，當有些產業計劃賣剩下不到10個單位時，要儘快清貨時，或是一般人不喜愛的4樓，一般可以買到比同區域較便宜的單位。
現在許多房屋的業主都有貸款，從抵押給銀行的房屋相關文件，可以看出一些端倪，如果賣方在近期內拿房子借款的額度很高，很有可能手頭緊縮，買方砍價成功的幾率也相對升高。
此外，直接向銀行表達購屋需求，詢問有意購買的房屋價值多少、可以貸款多少比率時，銀行會提出評估結果，可以做為與屋主議價時的依據，多問幾家銀行可以得到更多參考答案。
找到關鍵人物洽談
最後，在議價過程中有個很重要的技巧，就是找到關鍵人物，直接和價格決策者洽談，才不會白白浪費時間。
一般來說，預先銷售的房屋是由發展商以特定價格，由公司的銷售部門負責，或是委託代銷公司銷售，代銷公司再請銷售人員賣房子；在這個流程中，有3個等級可以決定房價，產業發展公司銷售經理、代銷公司主管及銷售人員。如果只能接觸基層銷售人員，議價的空間一定比較小。
如果能直接與發展公司的銷售經理、或是代銷公司高階主管議價，不僅省事省時，也能談到好價錢；如果能更進一步與產業發展商接洽，拿到的價格絕對比代銷公司來得低。
另外，如果透過產業經紀公司購買二手屋，一般經紀都是以房價的固定比率抽取傭金。但如果買方表現購買誠意，經紀行也想趕快做成交易，在經紀傭金方面，也有一些還價空間。總之，議價各有技巧，就看精明的購屋者如何運用了！
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